В соответствии с планом работы Рязанского областного суда на второе полугодие 2024 года судебной коллегией по гражданским делам Рязанского областного суда проведено изучение судебнойпрактики рассмотрения судами Рязанской области споров, связанных с самовольным строительством, за период 2023 - 6 месяцев 2024 гг.

Судами представлены гражданские дела следующих категорий:

- о признании строения самовольной постройкой и сносе самовольной постройки;

- о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями;

- о признании права собственности на самовольное строение;

- о сохранении строения в реконструированном виде.

Целью изучения результатов рассмотрения дел указанных выше категорийявилось установление единой судебной практики при разрешении споров, связанных с самовольным строительством.

1. Законодательство, которым необходимо руководствоваться при разрешении споров, связанных с самовольным строительством:

Правовое регулирование отношений, связанных с возведением (созданием) на земельном участке объектов недвижимого имущества, осуществляется нормами гражданского, земельного, градостроительного, водного, лесного и иного законодательства.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года № 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года № 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Статья 222 Гражданского кодекса РФ, закрепляя правовой режим самовольной постройки и предоставляя возможность при определенных условиях ввести такую постройку в гражданский оборот, неразрывно связана с большим объемом отраслевого законодательства в сфере земельных отношений, градостроительства, регламентирующего вопросы технической, пожарной, экологической, санитарной и иной безопасности, которое, в свою очередь, регулярно претерпевает изменения, имеет пробелы по тем либо иным вопросам, что обуславливает определенную сложность споров, связанных с самовольным строительством, и, как следствие, наличие ошибок при разрешении этих споров.

Таким образом, отношения в сфере самовольного строительства регулируются: Конституцией Российской Федерации; Гражданским кодексом Российской Федерации; Земельным кодексом Российской Федерации; Градостроительным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 30.12.2009 № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", Постановлением Правительства РФ от 26.12.2014 № 1521 "Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Техническим регламентом о безопасности зданий и сооружений", Федеральным законом от 30 марта 1999 года № 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", "Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон", утв. Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № 160, а также иными отраслевыми нормативными актами.

Разъяснения по вопросу применения норм права в сфере самовольного строительства приведены в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 44 от 12 декабря 2023 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке».

В связи с принятием постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 44 от 12 декабря 2023 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» не подлежат применению пункты 22 – 31 раздела «Споры, связанные с самовольной постройкой» постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Также при рассмотрении споров, связанных с самовольным строительством, следует руководствоваться разъяснениями, приведенными в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022 года, Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 года, Обзорах судебной практики Верховного Суда РФ за соответствующий период.

2.Подсудность споров, связанных с самовольным строительством.

Изученные дела показали, что судами правильно определяется родовая и территориальная подсудность рассмотрения споров, связанных с самовольным строительством, с учетом положений ст. 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, изложенных в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 44 от 12.12.2023 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», согласно которым иски о сносе самовольной постройки, о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, о признании права собственности на самовольную постройку рассматриваются судом общей юрисдикции, арбитражным судом с соблюдением правил об исключительной подсудности - по месту нахождения спорного объекта (статья 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 38 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если в спорной постройке проживают граждане, имеющие право пользования жилым помещением, требование о сносе может быть удовлетворено только с одновременным разрешением вопроса о выселении таких лиц. В указанном случае спор подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции (часть 4 статьи 22 ГПК РФ, часть 7 статьи 27 АПК РФ). При этом суд привлекает к участию в деле прокурора для дачи заключения по требованию о выселении (часть 3 статьи 45 ГПК РФ).

При решении вопроса об отнесении спора к компетенции суда общей юрисдикции следует учитывать правовую позицию, приведенную в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 44 от 12.12.2023 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», согласно которой для правильного разрешения вопроса необходимо оценивать субъектный состав и характер спора в совокупности.

По смыслу положений п. 1 ч. 1, ч. 3 ст. 22 ГПК РФ, ст. 4 Федерального конституционного закона от 28 апреля 1995 г. № 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации", ст. 1, ч. 1, 2 ст. 27,28, 33 АПК РФ, гражданин может участвовать в арбитражном процессе в качестве стороны исключительно в случаях, если на момент обращения в арбитражный суд он имеет государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя, либо если участие гражданина без статуса индивидуального предпринимателя в арбитражном процессе предусмотрено законом.

Действующим законодательством не предусмотрена норма права, в соответствии с которой спор о признании права собственности гражданина, не являющегося индивидуальным предпринимателем, на самовольно возведенное нежилое строение может быть рассмотрен арбитражным судом.

При отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих наличие у истца по иску о признании права собственности на самовольно возведенное нежилое помещение, а равно у ответчика по иску муниципального образования или прокурора о сносе такой постройки статуса индивидуального предпринимателя и осуществление им предпринимательской деятельности, вышеуказанный спор подсуден суду общей юрисдикции. То обстоятельство, что предметом иска является нежилое помещение, в том числе такое, которое может быть использовано для предпринимательской деятельности, на подсудность спора не влияет, поскольку закон не ограничивает права физических лиц иметь в собственности любое имущество, в том числе и нежилые помещения.

Случаев возвращения искового заявления по основаниям неподсудности спора районному суду, либо возвращения искового заявления истцу ввиду отсутствия оснований для применения правил исключительной подсудности, не установлено.

Обобщение судебной практики показало, что судами в основном правильно разрешаются споры рассматриваемых категорий, правильно применяются положения норм действующего законодательства, которыми необходимо руководствоваться при разрешении споров, связанных с самовольным строительством.

Однако имеют место случаи, когда суды не всегда правильно применяют нормы процессуального законодательства на стадии принятия искового заявления к производству суда, а такжеслучаи незаконного отказа в принятии искового заявления, оставления искового заявления без движения и его последующего возвращения; случаи, когда подготовка дел к судебному разбирательству проводится формально, неверно определяется состав лиц, участвующих в деле, формально (неполно) определяется круг юридически значимых по делу обстоятельств, суды не предлагают сторонам уточнить исковые требования, когда имеется такая необходимость, на обсуждение сторон не ставятся вопросы об истребовании необходимых доказательств по делу, что приводит к принятию судом незаконного, необоснованного решения, не соответствующего нормам действующего законодательства.

3. Принятие искового заявления к производству суда.

По спорам о сносе самовольной постройки, о сносе или приведении её в соответствие с установленными требованиями обязательный досудебный порядок их разрешения не предусмотрен.

По искам о признании права собственности на самовольно возведенное строение или сохранение строения в реконструируемом виде предусмотрено обязательное досудебное урегулирование спора.

Как изложено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 44 от 12.12.2023 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Таким образом, на стадии принятия к производству суда иска о признании права собственности на объект недвижимости в порядке ст. 222 ГК РФ судье необходимо проверять наличие документов, свидетельствующих о принятии лицом, создавшим самовольную постройку, мер к получению разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию (например, представление отказа уполномоченного органа в выдаче таких разрешений).

Отсутствие в приложенных к исковому заявлению материалах документов, подтверждающих принятие надлежащих мер к легализации самовольной постройки, в частности, к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, сведений о причинах отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию не позволяет суду сделать вывод о наличии нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или законных интересов лица, обращающегося в суд, что является обязательным условием для реализации права на судебную защиту (ч. 1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 ГПК РФ) и в соответствии со ст. ст. 131, 132, 136 ГПК РФ является основанием для вынесения определения об оставлении заявления без движения и предоставлении лицу, подавшему заявление, разумного срока для исправления недостатков.

При разрешении вопроса о возможности принятия исковых заявлений к своему производству суды в основном учитывали нормы действующего Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (статьи 131-132), устанавливающие требования к содержанию искового заявления и прилагаемых к нему документов.

Изученные дела показали, что при обращении в суды истцами в исковом заявлении излагались обстоятельства, на которых они основывали свои требования, прилагались документы, которые, по мнению истца, подтверждают изложенные им обстоятельства, указывалось на нарушение прав истца действиями ответчика (ответчиков).

Вместе с тем имели место случаи необоснованного оставления исковых заявлений без движения, а в последующем возвращения исковых заявлений истцу ввиду невыполнения им требований, изложенных в определении об оставлении иска без движения.

Пример:определением районного суда Рязанской области возвращено исковое заявление ФГРРУ «Ц» к С. о признании строения самовольной постройкой и ее сносе после оставления его без движения.

Оставляя без движения исковое заявление, судья указал, что исковое заявление не соответствует требованиям ст.ст. 131, 132 ГПК РФ и предложил исправить недостатки: в просительной части иска указать кадастровый номер земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости, кадастровый номер строения и координаты его места нахождения; представить актуальные документы о границах земельного участка; приложить к исковому заявлению читаемые светокопии документов, представить уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление ответчику копии искового заявления и приложенных к нему документов, которые у него отсутствуют.

Во исполнение определения суда об оставлении искового заявления без движения, в районный суд Рязанской области поступило заявление истца ФГВВУ «Ц» об исправлении недостатков искового заявления, в котором указано о добавлении кадастрового номера земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости, со ссылкой на то, что строение является самовольной постройкой и не имеет кадастрового номера и координат места нахождения, а границы земельного участка указаны в ранее приложенной схеме расположения ОКС на кадастровом плане территории. Также указано, что приложенная светокопия объяснений С. является недоступной для прочтения и удалена из исправленного варианта искового заявления.

Районным судом Рязанской области исковое заявление ФГВВУ «Ц» к С. о признании строения самовольной постройкой и ее сносе возвращено истцу со всеми приложенными документами в связи с неисполнением истцом требований определения суда об оставлении искового заявления, без движения в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции не согласился с изложенными выше выводами судьи, поскольку данные выводы сделаны с нарушением норм процессуального права.

Отменяя принятое судьей определение о возвращении искового заявления, суд апелляционной инстанции указал, что из содержания искового заявления следует, что строение является самовольной постройкой и не имеет кадастрового номера и координат места нахождения, а границы земельного участка указаны в приложенной к исковому заявлению схеме расположения ОКС на кадастровом плане территории, кадастровый номер земельного участка указан в исковом заявлении.

Истец ФГБВУ «Ц» при составлении иска изложил обстоятельства, на которых основывает свои требования, в исковом заявлении сформулированы исковые требования, имеются указания на доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.

При возвращении искового заявления судья районного суда не учел, что в соответствии с положениями ст. ст. 148, 150 Гражданского процессуального кодекса РФ, а также разъяснениями, содержащимися в п.п. 5, 7, 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 г. № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству», уточнение обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела, и представление необходимых доказательств сторонами и другими лицами, участвующими в деле, являются задачами подготовки дела к судебному разбирательству. Именно на данной стадии судебного разбирательства суд определяет юридические факты, лежащие в основе требований истца, и вправе предложить истцу указать и представить дополнительные доказательства, в том числе исходя из тех фактов, которые суд признал юридически значимыми, а в случаях, когда представление таких доказательств для истца затруднительно, по его ходатайству, отвечающему требованиям части 2 статьи 57 ГПК РФ, оказывает содействие в собирании и истребовании от организаций и граждан, в частности, письменных доказательств (ч. 1 ст. 57, п. 9 ч. 1 ст. 150 ГПК РФ).

Выяснение дополнительных обстоятельств, которые необходимо установить суду при разрешении гражданского дела, уточнение требований, собирание доказательств является стадией подготовки к судебному разбирательству, которая обязательна в силу ст. 147 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Неуказание в исковом заявлении данных сведений не влечет за собой препятствий для принятия иска к производству суда, поскольку разрешается на стадии подготовки дела к судебному разбирательству.

Правильно поступают те суды, которые указанные выше вопросы разрешают на стадии подготовки гражданского дела к судебному разбирательству, а не на стадии принятия искового заявления к производству суда.

4. Подготовка гражданских дел по спорам, связанным с самовольным строительством, к судебному разбирательству.

Подготовка гражданского дела к судебному разбирательству является важной стадией рассмотрения дела, в ходе которой суд определяет: какие действия следует совершить сторонам, другим лицам, участвующим в деле, сроки совершения указанных действий для обеспечения правильного и своевременного рассмотрения и разрешения дела (ст. 147 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В статье 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации приведены задачи подготовки дела к судебному разбирательству, статьями 149, 150 Кодекса регламентированы действия сторон и судьи при подготовке дела к судебному разбирательству, в том числе уточнение фактических обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела, разрешение вопроса о составе лиц, участвующих в деле, и других участников процесса, представление необходимых доказательств сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Из разъяснений, изложенных в п. 17 постановления № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству», следует, что возможность участия тех или иных лиц в процессе по конкретному делу определяется характером спорного правоотношения и наличием материально-правового интереса. Поэтому определение возможного круга лиц, которые должны участвовать в деле, начинается с анализа правоотношений и установления конкретных носителей прав и обязанностей. С учетом конкретных обстоятельств дела судья разрешает вопрос о составе лиц, участвующих в деле.

Субъектный состав лиц, участвующих в деле, по спорам, связанным с самовольным строительством

Состав лиц по спорамо сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями

Истцы:

В соответствии с пунктами 12, 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 года № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", с иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки.

С иском о сносе самовольной постройки, о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями в публичных интересах вправе обратиться прокурор, уполномоченные органы публичной власти в пределах своей компетенции (часть 1 статьи 45, часть 1 статьи 46 ГПК РФ, часть 1 статьи 53 АПК РФ).

Ответчики:

Ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, осуществившее самовольное строительство. При возведении (создании) самовольной постройки с привлечением подрядчика ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной (например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором расположена такая постройка).

При отсутствии сведений о таких лицах ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка. При этом, если земельный участок передан во временное владение и (или) пользование (например, по договору аренды или безвозмездного пользования), ответчиком по иску о сносе, о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки будет являться лицо, во владении и (или) пользовании которого находится такой земельный участок, если не будет установлено, что самовольная постройка возведена (создана) до возникновения прав владения и (или) пользования земельным участком у этого лица.

Состав лиц по спорам о признании права собственности на самовольную постройку, сохранении строения в реконструированном виде

Истцы:

В соответствии с п. 41, 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 года № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица).

Каждый из супругов вправе предъявить иск о признании права общей собственности на самовольную постройку, возведенную (созданную) в период брака, а также созданную в результате реконструкции принадлежащего одному из супругов недвижимого имущества. При рассмотрении такого спора судом учитываются положения семейного законодательства о законном и договорном режиме имущества супругов (в частности, статьи 33, 34, 37, 40, 42 Семейного кодекса Российской Федерации).

Арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта.

Ответчики:

Ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления по месту нахождения такой постройки, иной уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта Российской Федерации (части 4 - 6 статьи 51 ГрК РФ), а в случае предъявления правообладателем земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на этом участке иным лицом, - также лицо, осуществившее ее возведение (создание).

Третьи лица:

В том случае, если сторонами (истцом или ответчиком) по указанным выше категориям споров (сносе или признании права собственности на самовольную постройку) является не орган местного самоуправления (сельское поселение, городское поселение, муниципальный район), то он должен быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Изученные дела показали, что в основном судами правильно определяется состав лиц, участвующих в деле по указанным выше категориям споров, связанных с самовольных строительством.

Пример: В. 11 декабря 2023 года обратился в районный суд Рязанской области с иском к Администрации муниципального района Рязанской области о признании права собственности на нежилое здание, возведенное им в 2014 году на находящемся у него в аренде земельном участке, указывая, что Главным Управлением архитектуры и градостроительства Рязанской области ему было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по причине несоответствия построенного объекта проектной документации.

Решением районного суда Рязанской области от 01 февраля 2024 года в удовлетворении исковых требований В. было отказано в связи с предъявлением иска к ненадлежащему ответчику.

Согласно ч. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, государственную корпорацию по атомной энергии «Росатом» или Государственную корпорацию по космической деятельности «Роскосмос», выдавшие разрешение на строительство.

В соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 2 Закона Рязанской области от 28.12.2018 года № 106-ОЗ «О перераспределении отдельных полномочий в области градостроительной деятельности между органами местного самоуправления муниципальных образований Рязанской области и органами государственной власти Рязанской области» выдача разрешения на строительство, разрешения на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, отказ в выдаче таких разрешений, за исключением полномочий, предусмотренных статьей 51.1, частями 17, 19 и 21 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, относится к полномочиям Исполнительного органа Рязанской области, уполномоченного в сфере градостроительной деятельности.

Исполнительным органом Рязанской области, уполномоченным на принятие решений о подготовке документации по планировке территории Рязанской области и утверждение документации по планировке территории Рязанской области в случаях и в порядке, предусмотренными Градостроительным кодексом Российской Федерации, за исключением, когда такие полномочия возложены на иные исполнительные органы Рязанской области, является Главное управление архитектуры и градостроительства Рязанской области (п. 10 ч. 1 раздела III Положения о Главном управлении архитектуры и градостроительства Рязанской области). Главное управление архитектуры и градостроительства Рязанской области уполномочено на выдачу разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Истец В. обратился с иском к органу местного самоуправления, заменить ненадлежащего ответчика на надлежащего в судебном заседании отказался.

При таких обстоятельствах суд пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку они предъявлены к ненадлежащему ответчику.

Вместе с тем, имеют место случаи, когда судами к участию в рассмотрении споров не привлекался орган местного самоуправления, на территории которого произведено самовольное строительство.

Пример: А. 10 июля 2023 года обратилась в районный суд Рязанской области с иском к А.Д. о признании права собственности на самовольно возведенный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером :3, находящемся в общедолевой собственности (по ½ доли) у истца и ответчика, по адресу: Рязанская область, () район, д. ().

А.Д. обратился в суд со встречным иском к А. о признании за ним права собственности в ½ доли на указанный самовольно возведенный жилой дом.

Определением районного суда Рязанской области от 14 ноября 2023 года утверждено мировое соглашение, заключенное между А. и А.Д., согласно условиям которого за А. признано право собственности на самовольно возведенный жилой дом.

Как следует из материалов гражданского дела, ответчиком по данному иску истцом по первоначальному иску определен А.Д., а А.Д. по своему встречному иску ответчиком определил А., третьими лицами - администрация муниципального образования – К. муниципальный район Рязанской области, СНТ, смежный землепользователь Г., Управление Росреестра по Рязанской области.

Вместе с тем, из искового заявления следует, что земельный участок, на котором самовольно возведен жилой дом, расположен на территории К. муниципального района Рязанской области.

В силу ч. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

Однако, администрация муниципального образования – К.муниципальный район Рязанской области к участию в деле привлечена не была.

Также не имеется в материалах дела каких-либо доказательств, подтверждающих то обстоятельство, что истцы предпринимали необходимые действия для легализации спорной самовольной постройки, то есть досудебный порядок урегулирования спора не соблюден.

Настоящее дело рассмотрено без проведения по делу судебной строительно-технической экспертизы, приложенное к материалам дела досудебное заключение эксперта выполнено по заказу истца, его достоверность в ходе рассмотрения настоящего дела судом не проверена.

Кроме того, в п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что принятие судом признания ответчиком иска о признании права собственности на самовольную постройку, утверждение мирового соглашения без установления обстоятельств, при которых в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ может быть удовлетворено такое требование, не допускаются (часть 2 статьи 39, части 6, 7 статьи 153.10 ГПК РФ, часть 5 статьи 49, части 6, 7 статьи 141 АПК РФ). Аналогичные разъяснения были даны и в п. 28 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 года.

Таким образом, указанное дело рассмотрено при неправильном определении круга лиц, участвующих в деле, обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, судом не проверены, принимались ли меры к легализации самовольной постройки - судом не выяснялось, дело рассмотрено без проведения судебной строительно-технической экспертизы.

Также необходимо отметить, что указанное дело было назначено судом к рассмотрению в порядке упрощенного производства, и только в последующем суд перешел к рассмотрению указанного дела в порядке искового производства.

При изложенных обстоятельствах дела правильно поступали те суды, которые при установлении факта несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора оставляли исковое заявление без рассмотрения по существу по основаниям, предусмотренным абз. 3 ст. 222 ГПК РФ, либо рассматривали дело с вынесением решения по существу спора.

Подводя итог приведенным выше примерам рассмотренных судами дел, необходимо обратить внимание судов, что надлежащее установление судом при разрешении споров, связанных с самовольным строительством, процессуального положения лиц, участвующих в деле, и их привлечение к участию в деле обеспечит разрешение споров данной категории без нарушения их прав и охраняемых законом интересов.

Общие положения

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", положения статьи 222 ГК РФ регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов (абзацы первый, третий пункта 1 статьи 130, пункт 1 статьи 141.3 ГК РФ).

Понятие объекта недвижимого имущества раскрывается в статье 130 Гражданского кодекса РФ, в части 1 которой содержится указание на то, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В случае, если не имеется правовых оснований для квалификации спорного объекта как объекта недвижимого имущества, не имеется и правовых оснований для квалификации заявленных правоотношений в соответствии с положениями ст. 222 ГК РФ.

В таком случае спор будет вытекать из правоотношений о защите прав собственника, не связанных с лишением владения, регулирующихся нормами статьи 304 ГК РФ.

В соответствии с п. 1-3 ст. 222 ГК РФ в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ, действующей с 04.08.2018, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, непредоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Споры, связанные с самовольным строительством, надлежит разрешать исходя из редакции ст. 222 ГК РФ, действующей на момент рассмотрения спора в суде.

В соответствии с прежней редакцией закона вопрос о том, являлась ли постройка самовольной, подлежал разрешению с учетом законодательства, действовавшего на момент строительства. В действующей редакции ст. 222 ГК РФ (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом № 339-ФЗ от 03.08.2018), для признания постройки самовольной необходимо установить, что постройка не соответствует требованиям градостроительных, строительных, и прочих норм и правил, возведена без получения необходимых разрешений, предусмотренных законом как на дату начала возведения постройки, так и на дату выявления самовольной постройки.

Таким образом, если действовавшие на дату начала возведения постройки нормы, требованиям которых постройка не соответствовала, на момент разрешения спора утратили силу, при этом действующие в настоящее время требования к порядку создания объекта не могут быть признаны нарушенными, оснований для признания объекта самовольно возведенным не имеется.

Определение по спорам, связанным с самовольным строительством, обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.

В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 № 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" обращено внимание судей на соблюдение требований закона о проведении надлежащей подготовки гражданских дел к судебному разбирательству, что является одним из основных условий правильного и своевременного их разрешения.

Одной из задач подготовки дела к судебному разбирательству является уточнение фактических обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора (ст. 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу ч. 2 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Из разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26 июня 2008 г. № 11, под уточнением обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела, следует понимать действия судьи и лиц, участвующих в деле, по определению юридических фактов, лежащих в основании требований и возражений сторон, с учетом характера спорного правоотношения и норм материального права, подлежащих применению. В случае заблуждения сторон относительно фактов, имеющих юридическое значение, судья на основании норм материального права, подлежащих применению, разъясняет им, какие факты имеют значение для дела и на ком лежит обязанность их доказывания (ст. 56 ГПК РФ).

Таким образом, именно на суд возлагается обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, а также норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Обстоятельства, подлежащие доказыванию, и распределение бремени доказывания:

При разрешении спора о сносе самовольной постройки, о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями суд должен выяснить следующие обстоятельства:

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим, и, соответственно, относится к юридически значимым обстоятельствам, подлежащим доказыванию истцом.

Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной (абзац первый пункта 1 статьи 222 ГК РФ).

Если на день вынесения решения суда ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или более не являются таковыми вследствие изменения правового регулирования и отсутствуют иные основания для признания постройки самовольной, суд отказывает в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.

Положения статьи 222 ГК РФ регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов (абзацы первый, третий пункта 1 статьи 130, пункт 1 статьи 141.3 ГК РФ).

Таким образом, самовольной постройкой может быть признан только объект капитального строительства, и установление указанного обстоятельства является юридически значимым.

Постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с возведения фундамента.

Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

Таким образом, возможность приведения в соответствие с установленными требованиями подлежит выяснению судом как юридически значимое обстоятельство.

Постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта.

Если при рассмотрении спора относительно самовольной постройки будет установлено наличие спора о границах земельных участков, суду необходимо разъяснить сторонам право на предъявление иска, встречного иска, направленного на определение (установление) границ земельных участков, для совместного рассмотрения с первоначальным иском (статьи 137, 151 ГПК РФ, статьи 130, 132 АПК РФ).

Если при рассмотрении спора о сносе самовольной постройки, возведенной на земельном участке, не предоставленном ответчику в установленном порядке, судом будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности оформления им права на данный земельный участок в порядке, предусмотренном, например, статьями 3.7, 3.8 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", суд отказывает в иске в связи с отсутствием оснований для признания такой постройки самовольной.

При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ).

Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства") является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями.

Использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.

Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной.

Обладатель публичного сервитута вправе осуществлять только строительство объектов, установленных законом (например, статья 39.37 ЗК РФ).

Одним из ограничений в использовании земельного участка является его расположение в границах зоны с особыми условиями использования территории (статья 105 ЗК РФ).

По общему правилу, сведения о зоне с особыми условиями использования территорий должны содержаться в ЕГРН (пункт 24 статьи 106 ЗК РФ).

До внесения в соответствии с указанной нормой сведений в ЕГРН вопрос о наличии и границах зон с особыми условиями должен разрешаться с учетом положений статьи 26 Федерального закона от 3 августа 2018 года № 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 342-ФЗ).

Если при разрешении спора о сносе самовольной постройки по основанию невозможности ее возведения в границах зоны с особыми условиями использования территорий суд установит, что объект, в связи с наличием которого установлена указанная зона, был ликвидирован и отпали основания для сохранения ограничений (пункт 1 статьи 104 ЗК РФ), в том числе, когда сведения о такой зоне не исключены из ЕГРН, суд с учетом представленных доказательств отказывает в удовлетворении требования о сносе постройки.

При рассмотрении требований, связанных со сносом самовольной постройки ввиду ее возведения (создания) с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, в числе юридически значимых для правильного разрешения спора обстоятельств суду надлежит установить, знало ли лицо, осуществившее постройку, и могло ли знать о наличии ограничений.

Если лицо не знало и не могло знать о наличии ограничений использования земельного участка, в том числе вследствие отсутствия необходимых сведений в ЕГРН, а также получения от уполномоченного органа разрешения (согласования), допускающего возведение соответствующего объекта, постройка не может быть признана самовольной.

Истец вправе представлять доказательства того, что лицо, осуществившее самовольное строительство, действовало недобросовестно, поскольку знало или могло знать о наличии ограничений использования земельного участка, несмотря на отсутствие в ЕГРН соответствующей информации.

В силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с тем, исходя из принципа пропорциональности, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме, принятое в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Проведение реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (части 1 - 3 статьи 36, часть 2 статьи 40, пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ).

Такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ).

Осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции.

Возведение (создание) объекта на земельном участке, находящемся в долевой собственности, реконструкция объекта недвижимости, принадлежащего лицам на праве долевой собственности, могут осуществляться по соглашению участников общей собственности (пункт 1 статьи 247 ГК РФ).

Постройка, возведенная (созданная) в том числе в результате реконструкции в отсутствие согласия других участников долевой собственности, является самовольной.

В случае самовольной реконструкции объекта недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности (например, посредством пристройки к жилому дому дополнительных помещений), к участию в деле о признании права собственности на такую постройку подлежат привлечению все сособственники объекта. При этом суду следует вынести на обсуждение вопрос о необходимости перераспределения долей сособственников в случае признания права собственности на самовольно реконструированную постройку (пункт 3 статьи 245 ГК РФ).

По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность.

В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 56 ГПК РФ, часть 2 статьи 65 АПК РФ).

Таким образом, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ на истца возлагается обязанность доказать следующие юридически значимые обстоятельства:

- вид осуществленного ответчиками ФИО по адресу: АДРЕС строительства (новое строительство, реконструкция, капитальный ремонт и т.п.); дата начала возведения или строительства спорного объекта и дата его выявления;

- что возведенное ответчиками строение является объектом капитального строительства;

- что возведенное ответчиками строение расположено на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возможность (невозможность) оформления ответчиками прав на земельный участок, фактически находящийся под спорным строением;

- виды разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером :000, площадью …кв.м., расположенного по адресу:…, на предмет его соответствия назначению спорного объекта недвижимости, градостроительный регламент применительно к территориальной зоне, в которой расположен земельный участок с кадастровым номером :000;

- наличие или отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений на строительство; соблюдение (несоблюдение) градостроительных и строительных норм и правил. Факт нарушения самовольной постройкой прав и охраняемых законом интересов других лиц, создание угрозы жизни и здоровью граждан;

- правовой статус (наименование) как объекта культурного наследия: памятник истории и культуры федерального, регионального или местного значения (ст. 4, 64 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (в случае нахождения спорного объекта в границах зоны с особыми условиями использования территории);

- установленные границы зоны охраны объекта культурного наследия (наименование): охранная зона объекта культурного наследия, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта, с определением установленного правового режима этих зон (подзон) (ст. 34 ФЗ РФ от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»);

- факт нахождения спорного строения и земельного участка в зоне объекта культурного наследия (наименование);

- установление режима землепользования земельного участка с кадастровым номером :000 в соответствии с особенностями зоны охраны объекта культурного наследия и возможность ведения строительства на нем;

Согласно пункту 4 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации зоны с особыми условиями использования - это охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, доказыванию подлежит нахождение спорного объекта в зоне с особыми условиями использования (наименование зоны) в зависимости от основания предъявленного иска.

- что ответчики знали или могли знать о наличии зоны с особыми условиями использования в отношении принадлежащего им (переданного им на праве аренды) земельного участка с кадастровым номером :000 (в том числе, несмотря на отсутствие о том информации в ЕГРН);

- что выбранный истцом способ устранения последствий допущенных ответчиками нарушений – снос спорного строения – соразмерен самому нарушению;

- возможность приведения спорного строения в соответствие с установленными требованиями законодательства.

На ответчиков подлежит возложению обязанность доказать:

- факт осуществления строительства (реконструкции принадлежащего им жилого дома, здания), расположенного по адресу:…;

- что при возведении спорной постройки учтены требования градостроительных и строительных норм и правил, требования санитарного, пожарного, экологического законодательства и законодательства, регулирующего особые условия использования территории (например, об объектах культурного наследия);

- что они не знали и не могли знать о действии установленных в соответствии с законом ограничений использования в отношении принадлежащего им (переданного им в аренду) земельного участка;

- добросовестность при возведении ими на принадлежащем (переданном им в аренду) земельном участке спорного объекта недвижимости.

При разрешении спора о признании права собственности на самовольную постройку суд должен выяснить следующие обстоятельства:

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Указанные обстоятельства являются юридически значимыми и подлежат доказыванию истцом.

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Таким образом, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ на истца возлагается обязанность доказать:

- что истец является собственником (иной вид права) земельного участка с кадастровым номером :000;

- правовой статус земельного участка с кадастровым номером :000;

- факт возведения истцом объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером :000;

- факт принятия мер истцом к легализации спорного объекта недвижимости, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию;

- факт отказа ответчика в даче согласия на регистрацию спорного объекта недвижимости за истцом по праву собственности, основания отказа;

- обстоятельства, подтверждающие, что возведенное строение соответствует строительным, градостроительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц;

- что истец не знал и не мог знать о действии установленных в соответствии с законом ограничений использования в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В соответствии с особенностью предмета доказывания по делам данной категории, бремя доказывания вышеуказанных юридически значимых обстоятельств лежит на истце.

На ответчике – бремя доказывания обстоятельств, опровергающих названные факты, как то:

- правомерность отказа в выдаче разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Изученные дела показали, что в основном судами правильно определяются юридически значимые обстоятельства при разрешении указанных выше категорий споров.

Вместе с тем, имеют место случаи, когда юридически значимые обстоятельства были определены судами формально, неполно, без учета конкретных обстоятельств, приводимых стороной истца, и без учета поданных стороной ответчика возражений.

Как правило, обстоятельства, имеющие юридическое значение для дела, определялись судами при принятии искового заявления к производству и проведении его подготовки, без учета приводимых впоследствии при заслушивании объяснений сторон доводов, которые судом не уточнялись в ходе рассмотрения дела исходя из объяснений сторон, что приводило к тому, что на сторону истца не возлагалась обязанность представить доказательства в обоснование заявленных требований, а на ответчика - в обоснование своих возражений.

Следует обратить внимание на то, что если истец указывает конкретные обстоятельства, с которыми он связывает нарушение своих прав, необходимо конкретизировать юридически значимые по делу обстоятельства, подлежащие доказыванию истцом, применительно к обстоятельствам, которые излагает истец в качестве основания заявленных требований.

Так, в соответствии с п.1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (п.2).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 43 постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации № 16 от 22 июня 2021 гола "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (п. 1 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств.

Суду апелляционной инстанции также следует предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не установлены обстоятельства, имеющие значение для дела (п. 2 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).

Неправильное, либо формальное определение судом первой инстанции юридически значимых по делу обстоятельств приводит к тому, что суд апелляционной инстанции при апелляционном рассмотрении дела, руководствуясь приведенными выше нормами процессуального права и актами их разъяснений, исследовав определенные судом первой инстанции при подготовке настоящего дела к судебному разбирательству юридически значимые по делу обстоятельства, данные недостатки восполняет, дополняет определенные судом юридически значимые по делу обстоятельства, поскольку, вопреки требованиям ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по ряду дел они определены судом неполно (формально).

Так, изученные дела показали, что особую трудность в определении юридически значимых по делу обстоятельств представляют собой дела о сносе самовольной постройки, возведенной в зоне с особым режимом использования территорий, о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, поскольку именно по такой категории дел суд апелляционной инстанции чаще всего дополняет определенные судом первой инстанции обстоятельства, имеющие значение для дела.

Пример:Администрация города К. обратилась в районный суд с иском к К., Г., З. о сносе самовольной постройки.

Из оснований предъявленного иска, объяснений стороны истца, данных при рассмотрении дела в суде первой инстанции усматривается, что истец указывал на самовольное строительство ответчиками жилого дома в зоне ансамблей, фрагментов традиционной 1-, 2-этажной усадебной застройки «Д» в границе территории исторического поселения регионального значения город К.. В администрацию города К. комплект документов для легализации нового строительства от ответчиков не поступал. Указывают на то, что спорное строение не отвечает установленным требованиям, его архитектурный облик не отвечает сложившемуся историческому облику застройки «Д».

Однако указанные выше обстоятельства не были определены судом первой инстанции как юридически значимые, в связи с чем, в силу положений ч.1 ст. 327.1, ст. 56 ГПК РФ, п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 июня 2022 г. № 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», судебная коллегия определила дополнительные юридически значимые по делу обстоятельства, возложив на истца администрацию г. К. обязанность доказать:

- вид осуществленного ответчиками К., Г., З. по адресу: г. (), ул. (), д. (), строительства (новое строительство, реконструкция, капитальный ремонт и т.п.); дата начала возведения или строительства спорного объекта и дата его выявления;

- виды разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером :3, площадью () кв.м., расположенного по адресу: г. (), ул.(), д. (), на предмет его соответствия назначению спорного объекта недвижимости, градостроительный регламент применительно к территориальной зоне, в которой расположен земельный участок с кадастровым номером :3;

- наличие или отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений на строительство; соблюдение (несоблюдение) градостроительных и строительных норм и правил. Факт нарушения самовольной постройкой прав и охраняемых законом интересов других лиц, создание угрозы жизни и здоровью граждан;

- правовой статус «Ансамбля улицы (): Жилые дома пер.пол. XIX – кон. XIX в.» как объекта культурного наследия: памятник истории и культуры федерального, регионального или местного значения (ст. 4, 64 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»;

- установленные границы зоны охраны объекта культурного наследия - «Ансамбля улицы (): Жилые дома пер.пол. XIX – кон. XIX в.»: охранная зона объекта культурного наследия, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта, с определением установленного правового режима этих зон (подзон) (ст. 34 ФЗ РФ от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»);

- факт нахождения спорного строения и земельного участка в зоне объекта культурного наследия«Ансамбля улицы (): Жилые дома пер.пол. XIX – кон. XIX в.»;

- наличие защитной зоны Ансамбля улицы (): Жилые дома пер.пол. XIX – кон. XIX в. как объекта культурного наследия (ст. 34.1 ФЗ РФ от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации");

- правовой статус объекта культурного наследия «Р», () гг., г. (), ул. (): памятник истории и культуры федерального, регионального или местного значения (ст. 4, 64 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»;

- установленные границы зоны охраны объекта культурного наследия - «Р», () гг.,: охранная зона объекта культурного наследия, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта, с определением установленного правового режима этих зон (подзон) (ст. 34 ФЗ РФ от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»);

- наличие защитной зоны «Р», () гг. как объекта культурного наследия (ст. 34.1 ФЗ РФ от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации");

- факт нахождения спорного строения и земельного участка в зоне (в том числе защитной) объектов культурного наследия Ансамбля улицы (): Жилые дома пер.пол. XIX – кон. XIX в. Т «Р», () гг.;

- установление режима землепользования земельного участка с кадастровым номером :3 в соответствии с особенностями защитной зоны объектов культурного наследия и возможность ведения строительства на нем.

- установление режима землепользования земельного участка с кадастровым номером :3 в соответствии с особенностями зоны охраны объекта культурного наследия и возможность ведения строительства на нем;

- что ответчики К., Г., З. знали или могли знать о наличии зоны с особыми условиями использования в отношении переданного им на праве аренды земельного участка с кадастровым номером :3 (в том числе, несмотря на отсутствие о том информации в ЕГРН);

- что выбранный истцом способ устранения последствий допущенных ответчиками нарушений – снос спорного строения – соразмерен самому нарушению;

- возможность приведения спорного строения в соответствие с установленными требованиями законодательства.

В свою очередь, в соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на ответчиков К., Г., З. была возложена обязанность доказать:

- факт осуществления реконструкции принадлежащего им жилого дома, расположенного по адресу: г. (), ул.(), д.();

- что при возведении спорной постройки учтены требования градостроительных и строительных норм и правил, требования санитарного, пожарного, экологического законодательства и законодательства об объектах культурного наследия;

- что они не знали и не могли знать о действии установленных в соответствии с законом ограничений использования в отношении переданного им в аренду земельного участка;

- добросовестность при возведении ими на переданном им в аренду земельном участке спорного объекта недвижимости.

Кроме того, при рассмотрении данного гражданского дела суд не учитывал разъяснения постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 44 от 12 декабря 2023 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», а руководствовался не подлежащими применению в связи с принятием вышеуказанного постановления Пленума ВС РФ пунктами 22 – 31 раздела «Споры, связанные с самовольной постройкой» постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Пример: Администрация города Р. обратилась в районный суд с иском к К. о сносе самовольно возведенного строения и взыскании неустойки, а К. обратился с иском к администрации города Р. о признании права на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов.

Из оснований предъявленного администрацией г. Р. иска, объяснений стороны истца, данных при рассмотрении дела в суде первой инстанции, усматривается, что истец указывал на самовольное строительство ответчиком нежилого здания в границах муниципального земельного участка площадью () кв.м., за счет которого К. незаконно увеличил собственный земельный участок.

Однако указанные выше обстоятельства не были определены судом первой инстанции как юридически значимые, в связи с чем, в силу положений ч.1 ст. 327.1, ст. 56 ГПК РФ, п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 июня 2022 г. № 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», судебная коллегия определила дополнительные юридически значимые по делу обстоятельства, возложив на истца администрацию г. Р. обязанность доказать:

- факт возведения К. объекта недвижимости – спорного строения с кадастровым номером :2, площадью () кв.м., его технические характеристики, назначение, фактическое использование;

- что указанная постройка возведена К. на не принадлежащем ему земельном участке в отсутствие необходимых в силу закона согласований и разрешений на строительство;

- что земельный участок, на котором возведена спорная постройка, является муниципальным, либо относится к числу земель не разграниченной государственной собственности и из владения администрации города Р. не выбывал;

- что спорная постройка является самовольной, возведена с нарушением строительных, градостроительных, санитарных, противопожарных норм и правил, правил землепользования и застройки города Р., с нарушением прав и охраняемых законом интересов других лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан;

- факт обращения К. в администрацию города Р. с заявлением о предоставлении ему в собственность без проведения торгов земельного участка под спорным строением, основания такого обращения;

- факт отказа (его правомерность) в предоставлении К. истребуемого им земельного участка, основания для такого отказа;

- несоответствие вида разрешенного использования истребуемого К. земельного участка возведенному на нем спорному объекту;

- несоответствие вида разрешенного использования земельного участка Правилам землепользования и застройки города Р.

В свою очередь, в соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на К. возложена обязанность доказать:

- что возведенная им спорная постройка - объект недвижимости с кадастровым номером :2, площадью () кв.м., назначение – нежилое, соответствует строительным, градостроительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, правилам землепользования и застройки города Р., не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан;

- правовой статус спорной постройки, ее технические характеристики, назначение, вид фактического использования;

- что спорная постройка является строением (сооружением) вспомогательного использования, не имеет самостоятельного хозяйственного назначения и предназначена для обслуживания другого (главного) объекта капитального строительства (какого объекта), для его возведения не требуется получения разрешения на строительство, либо является самостоятельным объектом капитального строительства;

- правовой статус земельного участка, на котором возведена спорная постройка, правообладатель земельного участка, категория земель, вид разрешенного использования земельного участка;

- что категория земельного участка и вид его разрешенного использования допускают строительство возведенного им, К., строения исходя из его целевого назначения;

- факт обращения в администрацию города Р. с заявлением о приобретении в собственность без проведения торгов спорного земельного участка, основания, предусмотренные действующим земельным законодательством для его предоставления,площадь земельного участка, категория, вид разрешенного использования и местоположение его границ;

- факт отказа администрации в предоставлении земельного участка;

- возможность формирования и постановки на государственный кадастровый учет истребуемого К. в собственность без проведения торгов земельного участка истребуемой площадью и в истребуемых границах;

- что объект недвижимости возведен истцом в целях удовлетворения личных бытовых нужд, а не в целях осуществления предпринимательской деятельности.

Пример: Государственная инспекция по охране объектов культурного наследия Рязанской области обратилась в районный суд с исковым заявлением кД., А. о приведении фактического использования земельных участков, расположенных в границах территории объекта культурного наследия, в соответствие с особым режимом использования.

Администрация г. Рязани обратилась в суд с иском к Д., А. о сносе самовольной постройки, расположенной на земельных участках с кадастровыми номерами :6, :7, :8, :9.

Из оснований предъявленного Государственной инспекцией по охране объектов культурного наследия Рязанской области объяснений стороны истца, данных при рассмотрении дела в суде первой инстанции, усматривается, что истец указывал на самовольное строительство ответчиком нежилого строения в границах территории объекта культурного наследия регионального значения «Г.» , в границах территории которого строительство запрещено.

Из оснований предъявленного администрацией г. Рязани иска, объяснений стороны истца, данных при рассмотрении дела в суде первой инстанции, усматривается, что истец указывал на самовольное строительство ответчиком нежилого здания на земельных участках, образованных из земельного участка с кадастровым номером :10 с видом разрешенного использования - для обслуживания производственного гаража путем раздела, в связи с чем первоначальный вид разрешенного использования был сохранен в отношении всех образованных участков, хотя сам объект недвижимости после раздела только на одном земельном участке с кадастровым номером :6. Ответчики с заявлением о выдаче разрешения на строительства (реконструкцию) гаража не обращались, соответствующее разрешение не выдавалось.

Однако указанные выше обстоятельства не были определены судом первой инстанции как юридически значимые, в связи с чем, в силу положений ч.1 ст. 327.1, ст. 56 ГПК РФ, п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 июня 2022 г. № 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», судебная коллегия определила дополнительные юридически значимые по делу обстоятельства, возложив на истца Государственную инспекцию по охране объектов культурного наследия возложить обязанность доказать:

- что земельный участок с кадастровым номером :6, принадлежащий ответчику А., расположен в границах объекта культурного наследия регионального значения: « Г.», конец XIX - начало XX вв. (г. (), ул. (), д. ());

- факт установления границ указанного выше объекта культурного наследия, местоположение его границ, дата внесения сведений о границах в ЕГРН;

- наличие ограничений (обременений) использования земельного участка, в чем они заключаются;

- дату начала возведения спорного объекта и дату его выявления;

- отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений на строительство;

- факт нарушения возведенной спорной постройкой прав и охраняемых законом интересов других лиц, создание угрозы жизни и здоровью граждан.

На истца администрацию города Рязани возложена обязанность доказать:

- факт осуществления ответчиком А. на земельном участке с кадастровым номером :6 самовольного строительства (реконструкция или новое строительство);

- вид разрешенного использования земельного участка;

-несоответствие вида разрешенного использования земельного участка возводимому на нем спорному объекту;

- несоответствие вида разрешенного использования земельного участка Правилам землепользования и застройки города Рязани.

В свою очередь, в соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на ответчика А. возложена обязанность доказать:

- факт принадлежности ему земельного участка с кадастровым номером :6, расположенного по адресу: г. (), ул. (), в районе д. () стр. (), категория земельного участка, вид его разрешенного использования, площадь, местоположение его границ;

- факт принадлежности ему объекта недвижимости с кадастровым номером :4, площадью () кв.м., расположенного по адресу: г. (), ул.(), стр. (), его назначение, его наличие и местоположение относительно границ указанного выше земельного участка;

- отсутствие ограничений (обременений) использования земельного участка с кадастровым номером :6, расположенного по адресу: г. (), ул. (), в районе д. () стр. ();

- факт осуществления строительства на указанном выше земельном участке спорного строения, его характеристики, площадь, назначение (объект капитального (некапитального) строительства, реконструкция либо новое строительство, планируемое использование спорной постройки);

- что категория земельного участка и вид его разрешенного использования допускают строительство возводимого спорного строения исходя из его целевого назначения;

- что возведенное спорное строение расположено в пределах границ земельного участка с кадастровым номером :6, соответствует строительным, градостроительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, не нарушает прав и законным интересов третьих лиц, соответствует законодательству об объектах культурного наследия;

- что возведенное спорное строение соответствует режиму использования земельного участка в границах территории объекта культурного наследия регионального значения: «Г.», конец XIX - начало XX вв. (г. (), ул. (), д. ().

Изученные дела показали, что следует обратить внимание судей на недопустимость формального отношения при определении обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, необходимость правильного определения предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, исходя из спорных правоотношений сторон, доводов, приводимых сторонами при рассмотрении дела по существу, необходимость вынесения указанных обстоятельств на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

5. Роль эксперта и экспертного заключения при рассмотрении споров, связанных с самовольным строительством.

Как указано в преамбуле Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022 года, правоотношения, возникающие вследствие осуществления самовольного строительства, носят комплексный характер и регулируются положениями ГК РФ, ЗК РФ, ГрК РФ, ЖК РФ и других федеральных законов.

В преамбуле Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 года, также обращено внимание на то, что ст. 222 ГК РФ, закрепляя правовой режим самовольной постройки и предоставляя возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот, одновременно регулирует различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта - строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство), так и частноправовые.

В силу ч. 1 ст. 55.32 ГрК РФ снос объектов капитального строительства, являющихся самовольными постройками, или их приведение в соответствие с установленными требованиями в принудительном порядке осуществляется на основании решения суда или органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии со ст. 222 ГК РФ.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ).

В п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 года № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (п. "о" ст. 71 Конституции РФ, п. 1 ст. 3 ГК РФ).

Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной (абз. 1 п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Если на день вынесения решения суда ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или более не являются таковыми вследствие изменения правового регулирования и отсутствуют иные основания для признания постройки самовольной, суд отказывает в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.

Согласно ч. 1 ст. 79 ГПК РФ, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Для установления наличия (отсутствия) нарушений градостроительных и строительных правил при возведении самовольной постройки судами, как правило, назначаются судебные строительно-технические экспертизы, которые должны разрешить следующие вопросы:

- о капитальности возведенного здания, сооружения;

- создании угрозы жизни и здоровью граждан самовольной постройкой;

- соответствии постройки требованиям строительных норм и правил, установленным для соответствующих категорий зданий и сооружений.

При этом, учитывая содержащиеся в абз. 2 п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.06.2008 года № 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" разъяснения о недопустимости постановки перед экспертом (экспертами) вопросов правового характера, разрешение которых относится к компетенции суда, вопросы существенности допущенных при возведении самовольной постройки градостроительных норм и правил не могут ставиться на разрешение эксперта.

При производстве экспертиз по данной категории дел особенно важно, чтобы эксперту предоставлялось достаточное количество материалов для всестороннего разрешения поставленных вопросов и, в случае необходимости, был обеспечен доступ к спорному объекту самовольного строительства, что зачастую зависит от добросовестности участников сторон судопроизводства.

Для этого суду необходимо в определении о назначении экспертизы возложить на соответствующую сторону обязанность предоставить эксперту здание, сооружение для осмотра. При отсутствии закрепления такой обязанности вывод об уклонении стороны от проведения экспертизы может быть признан необоснованным. Также необходимо иметь достоверные доказательства того, что сторона уведомлялась экспертом о дате проведения экспертизы.

Правительство Российской Федерации с учетом возложенных на него полномочий и обязанностей, а также положений Федерального закона о государственной судебно-экспертной деятельности, в целях исключения нанесения ущерба жизни и здоровью граждан, искажения облика объектов культурного наследия приняло решение о проведении судебных экспертиз по гражданским делам, связанным с самовольным строительством (строительно-технической экспертизы), в государственных судебно-экспертных организациях, поскольку дела, связанные с самовольным строительством, имеют общественное значение и направлены на обеспечение общественной безопасности.

Распоряжением Правительства РФ от 16.11.2021 года № 3214-р утвержден Перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

Постановлением Правительства РФ № 3041 от 31.10.2023 года внесены изменения в Распоряжение Правительства РФ от 16.11.2021 г. № 3214-р «О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями» и дополнен перечень видов экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, утвержденными Правительством РФ, разделом VIII «Судебные экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством».

Решением Верховного Суда Российской Федерации от 20.03.2024 года № АКПИ23-1168, оставленным без изменения Апелляционным определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 05.06.2024 года № АПЛ24-200, было отказано в признании недействующим раздела VIII Перечня со ссылкой на то, что судебная строительно-техническая экспертиза включена в указанный Перечень в целях исключения нанесения ущерба жизни и здоровью граждан, искажения облика объектов культурного наследия.

Таким образом, проведение экспертизы самовольной постройки возможно только в государственных экспертных учреждениях.

Согласно п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 года № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (ч. 2 ст. 56 ГПК РФ). Суд может разъяснить право на заявление ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы.

При этом с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки (п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 года № 44; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22.10.2024 года № 18-КГ24-256-К4).

Примерный перечень вопросов, которые необходимо поставить на разрешение эксперта при разрешении спора о сносе самовольной постройки, о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями:

1) Является ли объект, возведенный ответчиком, площадью --кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером :---, площадью --- кв.м., категория земли:, вид разрешенного использования:, по адресу: (---) –объектом капитального строительства?

2) Соблюдались ли при возведении и будут ли соблюдены при сохранении объекта капитального строительства – жилого (нежилого) здания общей площадью кв.м., на земельном участке с кадастровым номером, площадью кв.м., расположенном по адресу:, строительные и градостроительные нормы и правила, требования санитарного, пожарного, экологического законодательства и законодательства об объектах культурного наследия?

3) Нарушает ли объект капитального строительства – жилое (нежилое) здание общей площадью кв.м., возведенный на земельном участке с кадастровым номером, площадью кв.м., расположенном по адресу:, права и охраняемые законом интересы других лиц, и создает ли угрозу жизни и здоровью граждан?

4) Находится ли жилое (нежилое) здание общей площадью ---кв.м. в пределах земельного участка с кадастровым номером :--- и соответствует ли разрешенному использованию земельного участка?

В случае нахождения земельного участка в зоне с особыми условиями использования территории:

1) Определить точное местоположение границ земельного участка с кадастровым номером :--- и расположенного на нем спорного строения, расположенных по адресу: (с указанием характерных точек);

2) Находятся ли земельный участок с кадастровым номером :--- и расположенное на нем строение в границах зоны с особыми условиями использования территории (например, охраняемого природного ландшафта и зон охраны музея-заповедника)? Если нет, определить зону охраны музея-заповедника, в которой расположен земельный участок с кадастровым номером :--- и расположенное на нем строение;

3) Находятся ли земельный участок с кадастровым номером :--- и расположенное на нем строение в границах зон охраны объекта культурного наследия, и режимы их использования?

4) Установлен ли режим землепользования земельного участка с кадастровым номером :---, расположенного по адресу: (---), в соответствии с особенностями зоны охраны музея-заповедника и возможно ли ведение строительства на нем?

Примерный перечень вопросов, которые необходимо поставить на разрешение эксперта при разрешении спора о признании права собственности на самовольную постройку:

1) Является ли объект, возведенный истцом, площадью --кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером :---, площадью --- кв.м., категория земли:, вид разрешенного использования:, по адресу: – завершенным объектом капитального строительства? В случае, если строительство не завершено, о определить процент окончания строительства.

2) Определить, соответствует ли возведенный объект капитального строительства строительным, градостроительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам с учетом Правил застройки территории (наименование поселения) и градостроительного регламента. С целью ответа на данный вопрос среди прочего определить на местности границы земельного участка с кадастровым номером :---, отображенные в ЕГРН, а также фактические границы; определить границы контура объекта недвижимости; составить совмещенный план границ земельного участка и объекта недвижимости, указав расстояния от строения до границ земельного участка; указать кадастровые номера смежных земельных участков, а также их собственников.

3) Пересекает ли (нарушает ли) вышеуказанный объект охранные зоны коммуникаций (сетей): линий электропередач, газопровода и прочих сетей?

4) Нарушает ли возведенный объект права и законные интересы третьих лиц, несет ли угрозу их жизни и здоровью?

5) Повлияет ли на устойчивость, надежность, безопасность, в том числе целостность, вышеуказанного строения демонтаж конструкций (указать каких)?

6) Отвечает ли объект, площадью ---кв.м., возведенный истцом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером :---, площадью ---кв.м., по адресу: (---) – требованиям, предъявляемым к индивидуальным жилым домам, а именно является ли отдельно стоящим зданием с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости?;

7) Возможно ли использование указанного объекта недвижимости под нежилое здание, предназначенное для производственных, торговых, культурно-просветительских и прочих (кроме постоянного проживания) целей?

Перечень вопросов является примерным, необходимо формулировать перед экспертами вопросы в зависимости от существа спорных правоотношений сторон.

В определении о назначении судебной экспертизы необходимо устанавливать срок для дачи заключения. Это позволяет контролировать исполнение, а в случае задержки - выяснять причины и принимать меры к их устранению.

При получении заключения следует проверить, на все ли поставленные вопросы экспертом даны ответы, все ли указания выполнены, в надлежащей ли форме оно изложено. Желательно, если к заключению будет приложен акт осмотра объекта недвижимости, составленный экспертом с участием сторон, в котором отражены основные конструктивные элементы и размеры строений, характер конструкций и их состояние, сведения об инженерном оборудовании построек.

Изученные дела показали, что правильно поступают те суды, которые проводят по настоящему делу судебную строительно-техническую экспертизу, поскольку без специальных познаний разрешить настоящий спор не представляется возможным.

Также изучение представленных на обобщение дел показало, что не всегда суды правильно определяют характер возникших между сторонами спорных правоотношений.

В данном случае для правильного разрешения исковых требований о сносе самовольной постройки необходимо установить, в чем конкретно состоит нарушение прав и охраняемых законом интересов истца действиями ответчика по возведению здания, строения, сооружения с несоблюдением градостроительных норм и правил и ограничений, установленных для зоны с особым режимом использования территории, при строительстве соответствующего объекта, а именно, как спорное строение и сооружение нарушает права истца и в чем состоит указанное нарушение.

Изученные дела показали, что не всегда указанные требования выполняются судами в ходе рассмотрения такой категории земельного спора.

Пример:. Администрация города К. обратилась в районный суд с иском к К., Г., З. о сносе самовольной постройки.

Из оснований предъявленного иска, объяснений стороны истца, данных при рассмотрении дела в суде первой инстанции, усматривается, что истец указывал на самовольное строительство ответчиками жилого дома в зоне ансамблей, фрагментов традиционной 1-, 2-этажной усадебной застройки «Д» в границе территории исторического поселения регионального значения город К.. В администрацию города К. комплект документов для легализации нового строительства от ответчиков не поступал. Указывают на то, что спорное строение не отвечает установленным требованиям, его архитектурный облик не отвечает сложившемуся историческому облику застройки «Д».

Однако, при назначении судом первой инстанции судебной экспертизы, вопросы относительно исследования приведенных стороной истца обстоятельств, в том числе, нарушения требований к использованию земельного участка, находящегося в зоне с особым режимом использования территории, не ставились, возможность удовлетворения требований истца предложенным им способом, не проверялась.

В этой связи судебной коллегией по настоящему делу назначено проведение повторной судебной землеустроительной строительно-технической экспертизы, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Находятся ли земельный участок с кадастровым номером :3, площадью () кв.м., расположенный по адресу: г. (), ул. (), д. (), и расположенное на нем строение в утвержденных приказом Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия Рязанской области № () от 11.11. 11 года границах зоны объекта культурного наследия«Ансамбля улицы (): Жилые дома пер.пол. XIX – кон. XIX в.», входящего в границу территории исторического поселения регионального значения город К., утвержденную постановлением Правительства Рязанской области № () от ().().20() года; определить зону охраны (защитную зону) объекта культурного наследия «Ансамбля улицы (): Жилые дома пер.пол. XIX – кон. XIX в.», в которой расположен земельный участок с кадастровым номером :3 и расположенное на нем строение?

2) Определить местоположение (координаты) границы зоны охраны «Ансамбля улицы (): Жилые дома пер.пол. XIX – кон. XIX в.» (охранной зоны, зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зоны охраняемого природного ландшафта, защитной зоны) и правовой режим этих зон (запрет и/или ограничение на осуществление хозяйственной деятельности, строительства, изменение в результате указанной деятельности композиционно сложившегося пространства)?;

3) Находятся ли земельный участок с кадастровым номером:3, площадью () кв.м., расположенный по адресу: г. (), ул. (), д. (), и расположенное на нем строение в утвержденных приказом Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия Рязанской области № () от ддгг границах зоны объекта культурного наследия «Р», () гг., г. (), ул. (), (), определить зону охраны (защитную зону) объекта культурного наследия «Р», ддгг., г. (), ул. (), (), в которой расположен земельный участок с кадастровым номером :3 и расположенное на нем строение?

4) Определить местоположение (координаты) границы зоны охраны объекта культурного наследия «Р», ддгг.», г. (), ул.(), () (охранной зоны, зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зоны охраняемого природного ландшафта, защитной зоны) и правовой режим этих зон (запрет и/или ограничение на осуществление хозяйственной деятельности, строительства, изменение в результате указанной деятельности композиционно сложившегося пространства)?

5) Возник ли возведенный ответчиками К., Г., З. на земельном участке с кадастровым номером :3, расположенном по адресу: г. (), ул. (), д. (), объект в результате нового строительства или реконструкции ранее существовавшего объекта?

6) Является ли возводимое спорное строение индивидуальным жилым домом или домами блокированной застройки (либо иное)?

7) Соответствует ли строительным и градостроительным нормам и правилам, в том числе Требованиям к градостроительным регламентам в границе территории исторического поселения, утвержденным Постановлением правительства Рязанской области №() от ддгг., строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером :3, расположенном по адресу: г. (), ул. (), д. ()?

8) Нарушает ли строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером :3, расположенном по адресу: г. (), ул. (), д. (), права и охраняемые законом интересы других лиц, и создает ли угрозу жизни и здоровью граждан?

9) Возможно ли устранить выявленные нарушения предложенным истцом администрацией г. К. способом? Предложить иные возможные способы устранения допущенных нарушений?;

10) Возможность приведения спорного строения в соответствие с установленными требованиями законодательства?

Эксперту предложено составить совмещенный план границ зон объектов культурного наследия «Ансамбля улицы (): Жилые дома пер.пол. XIX – кон. XIX в.» и «Р», дд гг.» по отношению к земельному участку с кадастровым номером :3 по фактическому землепользованию и согласно сведениям о координатах характерных точек границ, внесенных в ЕГРН.

Перед экспертом надлежит ставить конкретные вопросы, исходя из тех доводов, которые приводит истец, указывая на нарушение его прав и охраняемых законом интересов действиями ответчика. Именно от того, насколько правильно судом сформулированы перед экспертом вопросы, зависит правильное разрешение возникшего между сторонами спора. Суд не связан вопросами, которые на разрешение эксперта предлагают стороны, поскольку, в силу положений ч. 2 ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, определяется судом.

6. Вопросы применения материального и процессуального права.

При рассмотрении споров, связанных с самовольным строительством, важное значение имеет правильное определение судом характера сложившихся между сторонами спорных правоотношений.

В соответствии с пунктом 3 статьи 245 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В абзаце третьем пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 года № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", содержатся разъяснения о том, что в случае самовольной реконструкции объекта недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности (например, посредством пристройки к жилому дому дополнительных помещений), суду следует вынести на обсуждение вопрос о необходимости перераспределения долей сособственников в случае признания права собственности на самовольно реконструированную постройку (пункт 3 статьи 245 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Изученные дела показали, что имеют место ошибки при рассмотрении судами такой категории спора.

Пример: К. обратился в районный суд Рязанской области с иском к администрации муниципального образования – сельское поселениемуниципального района Рязанской области о сохранении в реконструированном виде жилого помещения, указывая, что является собственником 13/78 долей в праве общей долевой собственности на квартиру на основании свидетельства о праве на наследство по закону после смерти матери. При жизни его мать осуществила перепланировку квартиры, увеличив ее площадь, но в установленном законом порядке свои права на квартиру в реконструированном (перепланированном) виде не зарегистрировала.

К участию в деле все участники общей долевой собственности на квартиру привлечены.

Решением районного суда Рязанской области исковые требования К. были удовлетворены, суд сохранил в реконструированном (перепланированном) виде квартиру, и признал за К. право собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру.

Вместе с тем, вопрос о необходимости перераспределения долей сособственников в случае признания права собственности на самовольно реконструированную постройку судом на обсуждение сторон не выносился, как юридически значимое обстоятельство по делу не определялся и судом не исследовался.

При рассмотрении дела судом не учтено, что возможность изменения размера долевой собственности только в отношении одного из сособственников законом не предусмотрена.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Данная норма права в качестве оснований для возникновения права собственности на вновь созданную вещь называет два юридически значимых обстоятельства: создание новой вещи для себя и отсутствие нарушений законодательства при ее создании.

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Согласно ст. 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации, в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 года № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (пункты 2, 3 статьи 222 ГК РФ).

Такая постройка не может быть включена в наследственную массу, однако наследник, к которому перешло соответствующее вещное право на земельный участок, вправе обращаться в суд с требованием о признании за ним права собственности на самовольную постройку, возведенную (созданную) на данном земельном участке.

Аналогичная позиция содержалась в пункте 27 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которому самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не может быть включена в наследственную массу. Вместе с тем это обстоятельство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку. Однако такое требование может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении условий, установленных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (не применяется в связи с принятием Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 года № 44).

По смыслу приведенных выше правовых норм за наследником может быть признано право собственности на самовольную постройку, возведенную наследодателем при жизни на принадлежащем ему на праве собственности, праве бессрочного пользования земельным участке, в случае перехода к наследнику соответствующего вещного права на земельный участок.

Изученные дела показали, что имеют место ошибки при рассмотрении судами такой категории спора.

Пример:А., З. обратились в районный суд Рязанской области с иском к администрации муниципального образования - городской округ город () Рязанской области о признании права собственности на жилой дом и земельные участки в порядке наследования, указывая, что являются наследниками по завещанию после смерти А.В. В состав наследственного имущества входят два земельных участка и расположенный на них жилой дом. Согласно правоустанавливающим документам, жилой дом имеет площадь 43,1 кв.м. Однако, в связи с произведенной наследодателем самовольной реконструкцией площадь жилого дома в настоящее время составляет 111,1 кв.м. Просили признать право собственности в порядке наследования на жилой дом площадью 111,1 кв.м. и земельные участки.

Решением районного суда Рязанской области исковые требования удовлетворены и за истцами признано право собственности на земельные участки и жилой дом в реконструированном виде.

При рассмотрении данного дела судом не учтены вышеуказанные положения законодательства, регулирующие спорные правоотношения, и, таким образом, признано право собственности на имущество, не входившее в состав наследства.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением.

Суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 года № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", принятие судом признания ответчиком иска о признании права собственности на самовольную постройку, утверждение мирового соглашения без установления обстоятельств, при которых в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ может быть удовлетворено такое требование, не допускаются (часть 2 статьи 39, части 6, 7 статьи 153.10 ГПК РФ, часть 5 статьи 49, части 6, 7 статьи 141 АПК РФ).

Аналогичная позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 года, пункте 28 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022 года.

В ходе изучения дел по спорам о признании права собственности на самовольную постройку установлены случаи принятия судами признания иска ответчиком, а также утверждения мирового соглашения без установления обстоятельств, при которых в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ может быть удовлетворено такое требование.

Пример: Ф. обратилась в районный суд Рязанской области с иском к администрации муниципального образования – городское поселение муниципального района Рязанской области о признании права собственности на самовольную постройку, указывая, что на находившемся у нее в субаренде земельном участке она без получения разрешения на строительство начала возведение жилого дома. В настоящее время получить разрешение на строительство не имеет возможности, поскольку закончились сроки ранее заключенного договора субаренды земельного участка.

Определением районного суда Рязанской области утверждено мировое соглашение, заключенное между Ф. и администрацией муниципального образования – городское поселение муниципального района Рязанской области, согласно условиям которого за Ф. признано право собственности на объект незавершенного строительства.

При рассмотрении данного дела судом не учтены вышеуказанные положения законодательства, регулирующие спорные правоотношения. Дело рассмотрено без установления обстоятельств, при которых в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ может быть удовлетворено такое требование, без проведения судебной строительно-технической экспертизы.

7. Исковая давность

К требованию о сносе самовольной постройки, сохранение которой не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 196, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, заявленному собственником - арендодателем или ссудодателем земельного участка, начинает течь с момента, когда арендатор или ссудополучатель должен был возвратить переданный ему земельный участок (абзац второй пункта 2 статьи 200, пункт 2 статьи 610, статья 622, пункт 1 статьи 689, статья 699 ГК РФ). В случае возвращения земельного участка арендатором или ссудополучателем собственнику с возведенной (созданной) на нем самовольной постройкой срок исковой давности по требованию собственника земельного участка о сносе такой постройки начинает течь не позднее момента возврата земельного участка.

Если истек срок исковой давности по иску об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка, то считается истекшим и срок исковой давности по требованию о сносе возведенной на нем самовольной постройки (статьи 195, 301 ГК РФ).

На требования о сносе, о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

Также исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца объекта недвижимости (например, земельного участка, владения которым истец не лишен, либо земельного участка, смежного с земельным участком, на котором возведена самовольная постройка) о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, направленные на устранение нарушений права, не связанных с лишением владения (абзац пятый статьи 208 ГК РФ).

8. Решение суда по спорам, связанным с самовольным строительством.

Как разъяснено в пунктах 1 и 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года № 23 "О судебном решении", решение является актом правосудия, окончательно разрешающим дело.

При установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения, о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, на что указывается в резолютивной части решения (абзац третий пункта 2, пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ, статья 55.32 ГрК РФ, часть 5 статьи 198 ГПК РФ).

В таком решении должны содержаться выводы суда о допущенных при возведении (создании) постройки нарушениях, вместе с тем указание в резолютивной части конкретного перечня строительных работ, которые должен произвести ответчик для приведения постройки в соответствие с установленными требованиями, не является обязательным, поскольку исполнение решения суда в части приведения постройки в соответствие с установленными требованиями производится по правилам, предусмотренным главой 6 ГрК РФ.

Принимая решение о сносе самовольной постройки либо о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, суд указывает срок для его исполнения.

Срок, в течение которого ответчик обязан произвести снос самовольной постройки, а также срок, в течение которого он вправе привести ее в соответствие с установленными требованиями, определяется судом с учетом характеристик самовольной постройки, а также положений пунктов 2, 3 части 11 статьи 55.32 ГрК РФ (часть 2 статьи 206 ГПК РФ).

Вступившее в законную силу решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки является основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности на самовольную постройку, о прекращении обременения правами третьих лиц (например, залогодержателя, арендатора) независимо от фактического исполнения такого решения (часть 2 статьи 13 ГПК РФ, часть 1 статьи 16 АПК РФ, часть 5 статьи 6 Федерального конституционного закона от 31 декабря 1996 года № 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации", абзац первый пункта 2 статьи 222 ГК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ).

Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).

9. Распределение судебных расходов при разрешении земельных споров.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Из разъяснений, изложенных в п. 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", следует, что не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 47 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 года № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле о сносе самовольной постройки, о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, подлежат распределению по общим правилам, предусмотренным статьей 98 ГПК РФ.

При этом судебный акт считается принятым в пользу истца независимо от того, принято судом решение о сносе самовольной постройки или о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями.

Судебные расходы, понесенные истцом в связи с рассмотрением требования о признании права собственности на самовольную постройку, не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, если не установлены факты нарушения или оспаривания прав истца ответчиком или третьим лицом, в том числе путем совершения процессуальных действий (например, подачи встречного искового заявления, апелляционной (кассационной) жалобы).

Таким образом, распределение судебных расходов при разрешении споров указанной категории должно разрешаться с учетом того, чьими действиями вызвано обращение истца в суд с иском, правомерности (неправомерности) заявленных им исковых требований, а также правомерности (неправомерности) заявленных ответчиком возражений относительно исковых требований истца.

Изученные дела показали, что при разрешении вопроса о возмещении стороне судебных расходов по данной категории споров сложностей не возникало.

Выводы:

Обобщение судебной практики по применению норм законодательства в сфере самовольного строительства по итогам изучения судебных актов, принятых судами области в 2023-2024 гг., свидетельствует о том, что судами в целом правильно и единообразно применяются нормы, регулирующие спорные правоотношения.

Вместе с тем, результаты проведенного обобщения позволяют сделать вывод, что судами в ряде случаев допускаются ошибки при применении норм процессуального права, связанные с неправильным определением круга участвующих в деле лиц, неверным определением юридически значимых обстоятельств, основанном на неправильном применении норм материального закона, не во всех случаях судами правильно распределяется бремя доказывания между участниками спора, порой не учитываются правовые позиции Верховного Суда Российской Федерации.

С учетом изложенного, судам рекомендуется следующее:

- неукоснительно соблюдать нормы процессуального права и правильно применять соответствующие нормы материального права;

- постоянно изучать судебную практику;

- учитывать правовые позиции высших судов;

- проводить анализ причин отмен (изменения) в апелляционном, кассационном порядке судебных актов, вынесенных по первой инстанции;

- для обеспечения и повышения качества рассмотрения дел судьями, рассматривающими дела данной категории, правильно определять значимые для дела обстоятельства, входящие в предмет доказывания, должным образом распределять между сторонами бремя доказывания этих обстоятельств, обсуждать при рассмотрении дела квалификацию спорных правоотношений, определять закон, подлежащий применению при разрешении спора, тщательно изучать материалы дела;

- не допускать отказа в удовлетворении исковых требований по мотивам избрания истцом ненадлежащего способа судебной защиты без обсуждения вопроса о юридической квалификации правоотношений, в целях оказания истцу помощи в устранении возможной неопределенности (неполноты) его требований.

Судья Рязанского областного суда Фомина С.С.